Happy Mothers Day to all our Mums – the real home decision makers. This week in James Market News: Market Commentary – Three-week Challenge of 100 reported auctions Auction Action – 33 auction results Inside James – buy-then-sell service and Mal’s auction observations At 6.00pm Saturday, the overall Inner Melbourne market results were solid, if you just look at the Clearance [...]

It’s James Market News Lite on this special day, today. Today it was hard to believe what we saw, all over the Inner Melbourne auction scene. It was incredible. Overseas bidders from China were not actually putting offers in on homes, without FIRB approval and a number of negative gearing buyers who owned between 10 and 20 homes, had decided to [...]

Its 6.00pm Saturday and the James Clearance rate for $M+ Inner Melbourne was 74% on the 23 Auctions we covered today – solid. James Bidderman, that is bidders per auction, was 2.3 bidders per auction – also a solid number. Interesting to note the spread across the board, at the Top End, was fairly even between ducks/lone rangers, norms and [...]

Rock solid… Prices have flattened out over the past 12 months, which means buyers and sellers have a stable environment to transact at the moment. Tim Heavyside I reckon the market is patchy. There is a nervousness about it. A bit like the start of a marathon race. Buyers are lining up ready to go but are [...]

Hello and welcome back to James Buyer Advocates Marketnews. A few auctions of note today on very small numbers as the market awakes from its traditional Winter auction slumber.  We have covered 19 in our reporting; Bidderman was 2.4 bidders per auction and the $M+ James Clearance rate was 74% – even though a small sample, we think it’s an [...]

At 6 pm the James Clearance Rate was 73% on the 30 auctions we covered. Bidderman dipped to 2 bidders per auction. With a lot of stock on offer, we interpret these stats as a hiccup, more so than a radical change – but nonetheless a change could be on – see our references to B and C graders [...]

2016年市场的开端是（······紧锣密鼓）     5/3/2016 代理故意报低价是欺骗行为，我们完全支持CAV和政府的努力 墨尔本近郊数据 竞标人数 2.4  拍卖水平 150  清盘率78 竞标人数  零竞标者  1位竞标者  2/3位竞标者  4位以上竞标者 2.4        13%       13%        45%           29% James市场总结 2016年市场的开端是······紧锣密鼓······涌入······强劲的······震惊。毫无疑问没有什么其他方法来确切描述。我们已经经历了连续三个大型的周末拍卖了。今天事实上是一个超级星期六，市场已经说明了。 2016年一开始就非常强劲。2016年和2015年仅有的区别就是市场上的房屋数量（2016年要少些）和激烈程度（同2015年暴涨, 失控相比，2016年表现强劲）。 我们James买方代理这个月目前为止做了很多事情，我们今天又买了.但恰恰是我们没有买成或没有买的房子揭示了墨尔本近郊房屋市场的真实情况。 34 Bell Street Hawthorn(Steve Burke and Tony Doh) * 在Hawthorn好的单面房（James房屋评估655） * 中介保守的报价是$1,300,000澳元。 * 我们为我们的投资者的估价在$1,600,000澳元左右，我们经过对该地区近期交易仔细的调查，给出了$1,518,000到$1,718,000这样一个区间。 * 开标价为$1,500,000并且到达了可以销售的价位, 另三位强劲的竞标者把卖价推到了$1,720,000. 为了一个单面房在$1,500,000后出现了井喷式的竞标. * 正好在我们估价的高位。 * 如果竞标以那位代理的报价$1,300,000开始，那我相信你会看到6位或7位竞标者。 * 注意：代理报价没有问题——他们有竞标者在那里并且一开始出到了可以销售的价位。 * 信息一：34 Bell Street告诉我们Hawthorn的单面房在市场上有相当大的深度。 * 信息二：买家并不是单一通过James买方代理同中介打交道，而是不断地同那些落标的竞争者打交道。要成功，让我们回头看看我们去年这个时候在拍卖会外的策略吧。 5 Nelson Street Sandringham (Julian Augustini 和 Romana Preston) * 非常高的质地，单层，装修过，木板，Sandringham B级街道, 中等大小的地块特定年代的房屋（James房屋评估727）。 * 代理报价$2,200,000到$2,300,000 * 开拍$2,400,000着实吓到了众人，使得拍卖停顿了一会，这才使买家有了喘息的机会。 * 而这种失去意识只是短暂的，因为有另5位（是的5位）举起他们的手直至$2,655,000。我们的出价上限是$2,725,000。对于一个在Sandringham低于中等地段，高于中等的单层木板房在出价$2,400,000后出现了竞标者井喷现象。 * 在过去的两周里我们在67 Mills看到6位竞标者把价格抬到了$2,790,000，在Edward St有4位竞标者把价格抬到超过了$2,600,000, 今天这里有6位竞标者（应该有十几位预算超过$2,000,000)——因此现在在海湾区中部，家庭住房是很有深度的。 * 注意：代理报价没有错——他们有竞标者在那里，第二次出标后就房屋就达到了可以销售的价位。 * 信息一：当你想在Sandringham/Hampton买一幢$2,500,000左右的A级的房子，你可能有十几位竞标者（请参阅受伤的落标者文章）在看着你，5 [...]

By Mal James 21/11/15 Peter Batrouney 在拍卖后卖出20 Illawarra Road, Balwyn North, 成交价超过 $2,710,000, 1位竞标者 特刊——James对于墨尔本近郊百万元以上房市国际需求的专门报道 今天我们抛开我们对墨尔本拍卖市场的报道而关注墨尔本近郊房产市场国际需求的变化（如果有的话）. James竞标者人数，Bayside, Stonnington以及清盘率都放在一边，以便我们能集中精力关注和评估国际需求——为此我们需要到能展示国际——亚洲——中国需求的地方——Balwyn去看看。 我们关注一下30场拍卖中20场来自Balwyn和Balwyn North的拍卖，这意味今天的数字不代表墨尔本整个市场的情况，所以今天让我们忘掉竞标者人数、清盘率作为墨尔本市场精确指标——只是看一看它们真正反映的，Balwyn或亚洲市场。 多年来，我们James买方代理一直指出墨尔本百万澳元以上市场是由国际需求驱动的，特别是由来自澳籍华人和中国公民的中国资金驱动的。我们的房地产不再是一潭封闭的死水，它已经成了一个国际房地产市场。 是的，利率，澳大利亚金融政策以及银行会影响我们的市场，但它们不会像外来资金那样驱动市场，特别是2008年以来，来自亚洲（中国）的资金。 在百万澳元以上房产上最重要集中外来资金的地方是Balwyn. 今年早些时候，我们在James市场新闻的文章中指出，我们觉得Balwyn土地价格上出现的情况对墨尔本高端房地产市场有很大的影响，比Brighton, Hawthorn, 甚至Toorak 都大。 我们仍然这样认为。 Balwyn 现在出现的情况是一个信号，预示着墨尔本其他地方以后（明年）可能出现的情况。Balwyn以及Kew和Glen Waverley的一部分自从2008年以来就成了墨尔本的法宝。 过去在这里首先发生的，后来在墨尔本其他关键区域，如东区和海湾区重演。 在过去的几周里我们看到了在Balwyn和Balwyn North发生的微妙的但是引人注目的变化-因此我们今天调查和分析这个墨尔本国际房产市场的亚洲震源地。 但是，请你在阅读我们提供的以下信息时保持一些平衡。 Balwyn是一个小规模的亚洲需求市场，在2015年9月份的James市场新闻文章中，我们详述了在我们的价值记录中显示最新的100笔价格超过二百万澳元的房屋交易中90笔涉及到中国人，或者说买者有中国姓氏。 目前Balwyn市场的春季房产是充足的，公平地讲市场并不是那样令人兴奋的，因为供应很多——意味需求会广泛扩散，这对竞标强度下跌是有好处的，春季市场显示一些松动通常是正常的，并且是从我/我们由始以来所见到的Balwyn房产价格最大幅度上涨后的下降。（比如2015年2月至6月）。 你下面看到的变化，自九月份以来对我们来说是明显的——仍是在早期——如果报导的限制海外投资法案和中国政府限制外汇流出的做法有改变的话，情况又会重新上升。 然而，没有糖衣——你将看到亚洲国际需求的变化要高于任何季节的变化。 BALWYN – 今天   66 Gordon Street, Balwyn – 拍卖前成交, $4,880,000 (澳籍华人或中国公民竞标者–不确定) (之前成交价$3,300,000, 2009年11月).   107 Winmalee Road, Balwyn –流拍于$2,025,000, 1位竞拍者 (澳籍华人或中国公民竞标者– 0) (之前成交价$751,000, 2002年9月). 在107 Winmalee Road, Balwyn, 在非常宽的路上竞拍现场人数较少   4 Clapham Street, Balwyn – 成交, $1,473,000, 3位竞拍者. (澳籍华人或中国公民竞标者– 1) (之前成交价$901,000, 2007年8月). 很开心,雨过天晴,60人左右的人在拍卖现场4 Clapham Street, Balwyn.   9 Kaleno View, Balwyn –拍卖后成交, $1,588,000, 3位竞拍者. (澳籍华人或中国公民竞标者– 2) (之前成交价$1,250,000, [...]

Special Edition – James International Demand Report for Inner Melbourne $M+ housing Today we have ditched our across Melbourne auction coverage and focused on assessing the change (if any) to International Demand within the Melbourne Property Market. James Bidderman, Bayside, Stonnington and clearance rates have been sidelined, so as we could focus almost all our resources on assessing [...]

The market is not as bullish, as urgent, or as downright insane as it was from February to May, even June of this year. Is this really a true statement? In many cases we are 20% above the start of the year. Is the market’s outward intensity less about dollars and bidding and more about that, we [...]

这是个概括，一个超级星期六的概括。John Morrisby就 40 Britten, Glen Iris 达成了交易，成交价$2,415,000 有3位竞标者。 墨尔本近郊数据 竞标人数 2 拍卖水平 245 清盘率74 竞标人数 零竞标者 1位竞标者 2/3位竞标者 4位以上竞标者 2      19%       19%       46%           16% 我们今天主要着重于关注高端房产，因为它是金矿中的黄宝石。如果市场有变化的话, 你将最早在高端领域看到，因为目前的市场是一个受高端房产驱动的市场。从传统上来讲,高端领域房产价格最容易受到影响，因此能很好反映情况。 今天我们报导的38场拍卖中有33场是超过二百万澳元的，并且其中近乎一半超过三百万澳元。你可能认为以下一些评论也许比较中立——我们不是——我们报导我们所看到的.我们看到一些变化，但是我们知道今天是一个超级星期六，而且我们集中关注的是一个传统的最少竞标者参与的部分——墨尔本高端领域中的高端，市场仍然相对强劲。 James 市场总结 每年这个周末是对春季市场的一个测试；因此我们今天把拍卖记录员派到各种不同的拍卖现场，从而来确认或否决拍卖现场到底在发生什么,并且墨尔本近郊百万澳元以上房地产市场是怎样的。 简而言之，今天的市场有点牵强，它没有像过去那样消化吞食上市房产，没有像今年五月份那样。 然而总体来说，我们觉得市场仍然是强劲的，只是没有像五月份那样强。 在上周你可以感觉到媒体评论，麦考利（Macquarie)和Westpac对一些范围有影响—— B级和C级房产。 即使上周末的市场统计数据也表明竞标者人数是强的，平均在5位左右，清盘率在80%，所有这些都基于大量的房产。今天处于2位边界线，清盘率也是在边界线上，我们这里所说的边界线是指市场强和正常之间的边界，而不是指市场坚挺和虚弱之间的边界。 和我们交谈过的中介报告说买者对公开房屋展示的兴趣和买者急切性有所下降，这是同中春的市场，同几个月之前的五月份市场相比较而言的，至于中介，他们的意见我们还是尊重的，他们仍然觉得市场是有支撑力的，只是力量没有像冬季前的白热化市场那样强，这点我们同意。 我们是否认为本周市场同上一周市场一样强——不。当1位竞标者人数和2到3位竞标者人数的拍卖百分比保持不动，而井喷的竞标者人数却急剧下跌，并且零竞标者情况在增加。 我们是否认为本周的市场同五月的市场一样热——不，我们认为自早春以来，我们已经确认过数次了。 我们是否认为市场正在下跌——也许，但是我们认为我们最好押宝押在市场在趋于平稳。 从一些历史角度来看： 这是一个巨大的周末，下面是James过去五年超级星期六的标题。 2015：简言之，今天的超级星期六市场有点牵强：清盘率74%，竞标人数2.0 2014：今天对买者来说非常艰难（就像预期的那样）：清盘率77%，竞标人数2.1 市场在2015年初的变化速度从高速到超音速。 2013：超级，超级星期六！清盘率73%，竞标人数2.3市场继续在上升。 2012：市场在变坏还是在变好？我们认为是在变好！清盘率71%，竞标人数1.8. 市场在当月转向，并在后六个月上升，事实上一直升到现在。 2011：超级星期六：有些变好，大多数变坏：清盘率43%，竞标人数1.3. 市场在后六个月下降。 2010：这个超级星期六发生了什么？清盘率55%，竞标人数1.3. 市场在之后六个月下降，这确实是2010后期，2011和2012早期的非常平均走势的 开始。   那么总的来讲,2015的超级星期六对我们来讲意味什么？ 市场的闲聊正在对市场增长的速度产生抑制作用。 虽然同过去的几个周末相比，今天的数字是下降的，那很可能只是由于市场上房产数量太大的缘故以及我们片面的只针对高端房产进行报导.对我们来讲任何的市场转向，尚未定论，但是我们承认在上一周出现了一些松缓的气氛。 通过与三个在上升市场的超级星期六相比（2012年10月到现在）这个周末的结果仍在同样的数值范围之内.就竞标者人数和清盘率而言，今天的结果仍然是我们称之为强势的市场。   毫无疑问，在高端领域出现了更多的流拍，这在市场变化过程中是正常现象，是的，市场可能在变化。这在市场存量激增的情况下也是正常的，是的，很可能是市场提供量的关系。我们根据今天所看到的还不能排除其中任何一种情况.当墨尔本市场发生变化时，它存在两种节奏——A级的（好的PPP好的价格，房子和位置）继续闪耀，B级的显示出了混合的结果，而C级的（差的价格，房子和位置）简单来讲卖不掉。这种情况现在正在发生，因为有些卖家把他们的价格目标定得越来越高，而买家的目标已开始平稳，甚至下跌。   是否墨尔本近郊市场已经发生改变？ 可能，我们的意见是上周市场在自信上确实受到了新的创伤，但如果说这将产生比自信心受到更严重的情况还是为时过早，因此，我们将等到11月份再来确认这周是否是： * 短暂的停顿 * 水平矫正 * 或是游戏改变 十一月份三个星期的竞标者人数连同清盘率无论如何将告诉我们答案。 大的拍卖 11 Hilda Crescent, Hawthorn (Sam Wilkinson, Kay & Burton), 成交, $6,030,000, 3位竞拍者 26 Thanet Street, Malvern (Justin Long, Marshall White), 成交, $5,105,000, 2位竞拍者 9 Scotsburn Street, Hawthorn (Antony Woodley, Marshall White), 成交, [...]

有人告诉我们市场正在松动，是真的吗？让我们来看一下结果。 20 Park Street, St Kilda West, Kaine Lanyon, 成交，$2,605,000, 3位竞标者。 墨尔本近郊数据 竞标人数 2.9  拍卖水平139  清盘率 80 竞标人数 2.9 没有竞标者 12% 1位竞标者12% 2/3 位竞标者 33% 4+ 位竞标者43% James市场总结 我们知道一些报纸一直在告诉我们市场在衰弱,变冷，“泡沫”正在破碎；但是对不起，我们仍然没有看到任何泡沫，也没有看到任何破碎。 今天是8月8日，我们涵盖了墨尔本近郊东区和海湾区大约140幢百万澳元以上房产拍卖中的35幢，是的，35幢，很好的样本，而且包括了不同的房屋类型。 在我们脑子中的结果是明确的，不含糊的和具有决定性的。 自从五月份以来没有什么本质性的变化，我们三个主要的市场指标都非常清楚地显示在红色区域（房产水平，James竞标人数和清盘率）。 80%的清盘率——看上去差不多正常，不是吗？ 但从历史上来看这并不正常——而是难以置信地强，80%，哇！ 去年这个时候我们也有过一次80%的清盘率，但明显不同的是James竞标人数——去年每场拍卖竞标者徘徊在2位左右，今天每场拍卖竞标者几乎要整整多了1位。 如果你想要一个惊人的标题——与去年同期相比，今天每幢房子的竞标者数量几乎增长了50%。去年这个时候是此次浪潮的开始. 看一下今天的井喷数字——将近半数的墨尔本百万澳元的房产拍卖会有4位或以上的竞标者。 当然，市场可能变化很快——我们不是说市场在春季中期或圣诞节前不会变化。 我们只是说市场现在还没有变化。 众多人聚集在101 Argyle Street，Fitzroy 观看 Arch Staver 引导较多竞标者（4位竞标者）竞拍，最后在$2，851，000成交。 James 内部新闻 银行：我们已经通知我们的客户有些时候了，同去年的这时候比，银行变得更难打交道了。自此以后,我们为我们的客户介绍了新的内部方法来帮助他们买房,与此同时银行也提高了投资者的贷款利率。好吧,银行想谨慎一些，不是吗？ 是的，但是嘿，这里有一个更大局面银行和政府没有看到，或许是他们选择忽视。 银行这么做对当地人公平吗？ 问题：我们当地的银行是否由于提高利率和限制当地人其他借贷工具反倒无意间造成了离奇的伤害。 正像任何当地购房者所承认的那样，面对巨大的从亚洲流入的资金，他们已经很难同亚洲购房者进行竞争了，来自亚洲的购房者同当地的澳大利亚购房者相比有更多的财务选择，比如货币兑换。 我们是否正在看到1960年代一幕正在重演？当时银行鼓励建造新的房子，所以他们使当地人借钱在Doncaster建新屋变得容易，同时使当地人借钱在Albert Park购买二手房变得困难。而当时希腊和意大利的移民要比当地人有更多的筹资能力，他们充分利用此优势，走下船来一同在Albert Park, Port Melbourne 和Middle Park购房，而且只面对很小竞争。 现在亚洲购买流入要大大超过当时希腊和意大利的流入。 自从2009年限制海外投资者法案（FIRB）改变以来，海外投资的大门打开再没关上，大量的土地和墨尔本近郊已建好的房子不停地被海外投资者买下，这看来是澳大利亚两党政府所希望的——好吧，这是政府决定——这不是这篇文章的要点——我们以后再谈。 我们James的政策是明确的——我们为当地人和海外客户代理，没有内部政策的偏见。 我们的观点是当地人（你的孩子和我的孩子）需要同来自亚洲的购买者在同一水平的竞争场地竞争。 否则银行/政府可能使我们的一些客户，当地人，你和我的孩子们等等遭受到一种我们完全不能接受的偏见，这超出了我们澳大利亚公平竞争的价值观。 毫无疑问，银行有很好的理由，使当地人难于购买，但他们不能像他们预想地那样减缓浪潮，他们所做的也许只是使得海外购买者能更容易的购买近学校的,好的街区的,已建好的房子，因为很少当地购房者有能力同大量来自中国和亚洲其他国家复杂的资金进行竞争。 我们认为如果按照这样的情况运行的话，这对澳大利亚当地人来说是非常不公平的。 当地银行应该帮助当地购房者，而不是更为难他们，伙计们对当地购房者来讲已经及其困难了！ 什么时候有影响的人们才会站出来为我们的孩子，为那些想住在当地的当地购房者说话。 如果政府和银行想使房市缓解，那就要找到问题的源头–巨大的，毫无减退的海外需求。 银行的领导们请关注一下你们可能无意间做的，如果你们要继续坚持你们最新的政策的话。 目前的房产市场不是由当地的利率所驱动的——它是由海外需求推动的，如果你们限制他们的借贷能力（毫无疑问愿望是好的），继续削弱当地竞争能力，你所做的可能使海外购房者更容易购买，同时使得我们的一些客户，当地人以及我们和你们的孩子们更难购买。 这公平吗？不，这不公平。 土地价值：上个星期我们James在Ivanhoe，Brighton，Glen Iris，Malvern，Kew和Brighton East有六个拍卖交易，他们分别有3位竞标者，2位竞标者，1位竞标者（但我们猜想更多），5位竞标者，4位竞标者，和最后在6 Lucas Street, Brighton East的有3位竞标者。 6 Lucas Street, Brighton East 拍卖成交价 8/8/15：$2,055,000 9/8/14:  $1,670,000 在6 Lucas Street的拍卖很强势？不完全是。在Lucas我们出价格只是比其他竞标者出的正常的高了一点。这印正了我们对客户的建议“现在的市场是公平和合理的”。 这就是市场——这些价格对在好的区域，好的街道的好的地块并不是想不到的。我们认为这是对2014年至2015年市场变化的真实反映和新市场中好地块的正常现象。 我们在上周的市场新闻中所显示给你们的Balwyn价格样本如何？ 下面也是我们上周的土地价值指导，我们标出了我们称作为Brighton’s Golden East (Shasta, Plantation, Regent, Lucas, Binnie, Edro)每平方米$2500——今天我们对6 Lucas每平方米付$2597并不是反常的拍卖，对很多人来讲并不吃惊。 销售代理独立的买/卖建议，为了我们的客户我们增加了买/卖部分的工作，只是因为客人想购买，但是他又需要卖，我们James现在有一种服务就是向想卖的客户提供早期的建议。 这类建议包括： 销售代理真实的表现——绝不是网上胡来的数据——都是来自超过10-15年的真实的生活经验。 销售选择——方法，市场外，私下交易，向买家表示兴趣——并不是标准的三周的拍卖周期你就能抓住全世界可能对你的房子有兴趣的人。 怎样利用你的销售来优化你的购买。 怎样进入市场吸引海外购买者，就像代理商实际做的，例：你情愿花钱在“移民代理周刊”上，还是“地方小报”上。 在和买方的谈判中应怎样做有效，而怎样做不行。 时间掌握。 一些好处： 独立于任何专门销售代理的专业建议。 独立于任何时间期限的专业建议。 没有紧接着的烦人的电话。 建议是基于超过1000笔来自买方的交易经验，怎样以及谁才有效。 建议有时是不要卖，或仍然不要卖，或装修一下–你从销售代理处听到过这些建议吗。 你可以通过一个房产专业人士来协调你的买和卖。 为买/卖方服务的另外两个有益方面： *我们为你工作是按小时计算的——所以你不用签约做大的承诺，随时可以停止。 *当你卖掉，可以从销售代理费用中扣除——所以是免费的，没有额外的费用，如果你愿意的话。 较大的拍卖 41 Atkins [...]

James Market News Lite again. Talk of a quietening market, in a our opinion, is a little premature on what we saw today. Yes, clearance rates are down – but that is normal for this time of the year, as the real quality auction stock doesn’t come out in large numbers until either side of the [...]

今天拍卖很少，因此市场新闻也少。 *百万以上的房产清盘率63%（16场拍卖，抽样的数字不大所以数据不一定可靠）。 *竞标人数2.3（16场拍卖，抽样的数字不大所以数据不一定可靠）。 *没有人竞标6% *较少竞标者25% *正常44% *较多竞标者25% 经过传统的七月休假，欢迎回到James市场新闻和James买方代理。半年过去了，在今年的六场房市，我们也已经过了一半了。上半年三场。 1.    复活节以前（也叫新年或二月房市） 2.    复活节以后（也叫五月房市） 3.    冬季，也即将结束 下半年三场： 1.    早春（始于八月中旬） 2.    中春（十月，尽管橄榄球决赛日期的变更可能会有对其有影响） 3.    晚春（墨尔本赛马节以后） 我们刚刚结束了有史以来最为强劲的几场房市。如果在七月休假期间有什么变化的话，我们在九月上旬以前是得不到确切的数据的，因为第一场重要的周末拍卖在8月8日，我们需要通过几个周末来看变化的趋势（如果有的话）。 泡沫的讨论：如果把房市的泡沫定义为房价不合逻辑的增长或房价从长远来看不能持续的话，现在看来，有关泡沫的讨论终于有所缓和，正如大多数新闻提要避免一些评论家所认为的我们没有泡沫。 是的，我们在房价上涨的过程中（始于1900年代——2009年世界金融危机以来有所推进，2012年10月直至圣诞节进一步地加速）。但是价格上涨主要原因是巨大的海外需求，就象世界上说的那样“墨尔本——你是国际房产市场，我们想在这里投资”。

 6月20日星期六下午6：00——中期报告  * 新上市的新房数量正在逐步减少，因为大多数好的经纪人开始进入学校寒假的休息阶段，下周将是入春前的最后一次主要拍卖周。  在大量新的质量好的房子进入早春市场之前，任何市场变化的数据都没有什么意义。  到目前为止今年的总结很简单：就像我们在房地产业长期的从业者所看到的那样，房产市场等同或强于任何其它时段的市场。  在东区和海湾区，海外购房者是主要的推动力—他们呈爆发和持续的态势。  那些有大地块的房子以及没房子或房子可即推掉的大地块，价格在圣诞节期间上涨了10%，其中有些从二月份到现在又上涨了10%，是的，部分都涨了20%了。  这些“20%“上涨所产生的影响是巨大和深远的。我们看到越来越多原本接近百万房产的地区现在卖价都超过了百万，因为一些东区和海湾区的竞标失败者由于价格原因已经把他们的眼光转移出了他们原本希望的传统区域。由于受那些失败竞标者涌入的影响，那些对海外购买者没有吸引力的房产的价格也有了巨大的上涨，——也就是，那些当地没能力购买大地块房产的人被迫参与较小地块房屋的竞争。墨尔本近郊在价格，房产，位子这三点上，在2015年早期有了长远和深度的结构性变化，并且自1970以来达到了新的高度。自2009年FIRB法案（限制海外投资者）和FIRB法案修正案以来，海外购买和影响还在继续加速。墨尔本现在确确实实成了一个国际购买市场。  泡沫？嗯，吃不准是不是由于上述原因（移民）。当然，在某些阶段这种强度会有所减轻，但只有移民，税/养老金购买法，或利率有巨大变化的话，这种强度才会大幅度减轻，而这种情况短期内不太会出现。  我们临近冬至前的一个最后总结评语：游戏现在已经改变，如果我们每个人想在墨尔本（现今的国际市场）上购房，我们也必须做出改变。James买方代理已经做出改变——现在只有在房子卖出后你才能在公开的地方看到我们对房产的评估。你会发现在公开房屋展示场所看到我们黄褐色背心的身影有所减少，你会发现在拍卖现场看到我出席的次数有所减少，但其实我们买了比以往更多的房子。从2015年开始，游戏改变了，我们James买方代理已经改变以便能更好地满足我们客户的需要。你，受伤的竞标失败者难道不需要改变吗？ James内部新闻 好消息之一：今天是Simone和Adam加入我们James以来第一次为客户参加买房竞标（卖房中介是Tom Ryan）。该客户在过去的18个月里已经失去了4次以上的机会。好消息是该业务是由卖方经纪人，Desiree Wakim无偿，也不为卖房而推荐的。Desiree之所以推荐是因为他认为Simone 关心而且能帮助客户，而Simone也确实做到了。感谢你，Desiree！